środki trwałe, amortyzacja, wartość początkowa, ewidencja księgowa
lupa
A A A

Zeszyty Metodyczne Rachunkowości nr 3 (435) z dnia 1.02.2017

Ustalenie wartości początkowej lokalu użytkowego nabytego wraz z ułamkową częścią gruntu

Spółka kupiła lokal użytkowy wraz z ułamkową częścią gruntu przypadającą na ten lokal. Akt notarialny zawiera cenę nabycia całej nieruchomości. Czy udział w gruncie spółka powinna uznać jako odrębny środek trwały, czy raczej jako część lokalu i łączną cenę nabycia nieruchomości przyjąć za wartość początkową lokalu?

Ustalenie wartości początkowej lokalu użytkowego nabytego wraz z ułamkową częścią gruntu
rys. Ustalenie wartości początkowej lokalu użytkowego nabytego wraz z ułamkową częścią gruntu
Nabyty przez jednostkę lokal użytkowy i grunt stanowią odrębne składniki majątku. Jednostka powinna zatem wydzielić z łącznej ceny nabycia nieruchomości cenę nabycia lokalu oraz gruntu.

Lokal użytkowy i grunt (ułamkowa część gruntu przypadająca na ten lokal) stanowią dwa odrębne obiekty inwentarzowe i tak też powinny być wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Zakup ten można ująć w księgach rachunkowych, zapisem:

a) łączna kwota zobowiązania wynikająca z faktury oraz aktu notarialnego:
      - Wn konto 30 "Rozliczenie zakupu",
      - Ma konto 24 "Pozostałe rozrachunki",

b) wartość lokalu:
      - Wn konto 01 "Środki trwałe" lub 08 "Środki trwałe w budowie"
         (w analityce: Lokal użytkowy),
      - Ma konto 30 "Rozliczenie zakupu",

c) wartość gruntu:
      - Wn konto 01 "Środki trwałe"
        (w analityce: Grunt),
      - Ma konto 30 "Rozliczenie zakupu".

Warto przy tym podkreślić, iż wartością początkową każdego z tych obiektów inwentarzowych (tzn. lokalu i gruntu) jest jego cena nabycia ustalona według zasad określonych w art. 28 ust. 2 i 8 ustawy o rachunkowości. W przypadku nabycia nieruchomości cenę nabycia stanowi cena zakupu określona w akcie notarialnym, obejmująca kwotę należną sprzedającemu (bez podlegającego odliczeniu VAT), powiększona o koszty bezpośrednio związane z tym zakupem i przystosowaniem środka trwałego do stanu zdatnego do używania, poniesione do dnia przyjęcia go do używania, pomniejszona o rabaty, opusty, inne podobne zmniejszenia i odzyski. W sytuacji przedstawionej w pytaniu, ustaloną cenę zakupu poszczególnych obiektów należy powiększyć o ewentualne wydatki związane z zakupem, jak na przykład opłaty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), przypisując je proporcjonalnie na dany środek trwały.

Jeśli w akcie notarialnym nie wyodrębniono wartości poszczególnych składników majątku, to wartość każdego z nich jednostka ustala we własnym zakresie, na przykład na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Co istotne, w przypadku gdy ustalona przez rzeczoznawcę cena rynkowa poszczególnych składników po ich zsumowaniu będzie się różnić od wartości łącznej określonej w akcie notarialnym, należy ustalić procentowy stosunek wartości gruntu w ogólnej wartości nieruchomości oraz procentowy stosunek wartości lokalu w ogólnej wartości nieruchomości. Następnie ustalone procentowe wskaźniki stosuje się do ustalenia wartości gruntu i lokalu w odniesieniu do wartości w akcie notarialnym. Suma wartości poszczególnych składników musi być bowiem zgodna z ceną nabycia wynikającą z aktu notarialnego.

Od tak ustalonej wartości początkowej lokalu jednostka dokonywać będzie odpisów amortyzacyjnych na zasadach ogólnych, uwzględniając przy ustalaniu okresu i rocznej stawki amortyzacyjnej okres jego ekonomicznej użyteczności (por. art. 32 ustawy o rachunkowości). Odpisy te ujmowane będą w księgach rachunkowych spółki na zasadach ogólnych, tzn. zapisem:

      - Wn konto 40-0 "Amortyzacja" lub konto zespołu 5,
      - Ma konto 07-1 "Odpisy umorzeniowe środków trwałych".

Natomiast ułamkowej części gruntu przypadającej na zakupiony lokal jednostka nie będzie amortyzować. Z przepisów art. 31 ust. 2 ustawy o rachunkowości wynika bowiem, że od wartości początkowej gruntów nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych. Wyjątkiem są grunty służące wydobyciu kopalin metodą odkrywkową. Grunty nie są też amortyzowane dla celów podatkowych (por. art. 16c pkt 1 updop oraz art. 22c pkt 1 updof).


Przykład

I. Założenia:

  1. Jednostka nabyła na rynku wtórnym lokal użytkowy wraz z ułamkową częścią gruntu przypadającą na ten lokal. W akcie notarialnym określono, że nabycia dokonano za łączną kwotę: 320.000 zł (zw. z VAT). Przy zakupie nieruchomości jednostka poniosła koszt opłaty notarialnej w kwocie: 1.600 zł netto (plus VAT: 368 zł) oraz PCC w wysokości: 6.400 zł.
     
  2. Jednostka zleciła rzeczoznawcy wycenę, z której wynika, że wartość lokalu stanowi 90% ceny nabycia nieruchomości. W konsekwencji wartość początkowa:

a) lokalu wynosi: 320.000 zł × 90% + 1.600 zł × 90% + 6.400 zł × 90% = 295.200 zł,

b) gruntu wynosi: 320.000 zł × 10% + 1.600 zł × 10% + 6.400 zł × 10% = 32.800 zł.

II. Dekretacja:

Opis operacji Kwota Konto
Wn Ma
1. PK - zakup lokalu wraz z ułamkową częścią gruntu przypadającą na ten lokal (na podstawie aktu notarialnego) 320.000 zł 30 24
2. FZ - faktura za sporządzenie aktu notarialnego:      
   a) wartość netto opłaty 1.600 zł 30  
   b) VAT naliczony podlegający odliczeniu 368 zł 22-1  
   c) zobowiązanie ogółem (wartość brutto) 1.968 zł   24
3. KW - podatek od czynności cywilnoprawnych 6.400 zł 30 10
4. OT - wprowadzenie lokalu do ewidencji środków trwałych w wartości według aktu notarialnego wraz z kosztami opłaty notarialnej oraz PCC przypadającymi na ten lokal 295.200 zł 01 30
5. OT - wprowadzenie gruntu do ewidencji środków trwałych w wartości według aktu notarialnego wraz z kosztami opłaty notarialnej oraz PCC przypadającymi na ten grunt 32.800 zł 01 30

III. Księgowania:

Ustalenie wartości początkowej lokalu użytkowego nabytego wraz z ułamkową częścią gruntu

www.SrodkiTrwale.pl - Wartość początkowa:

 Jeśli nie znalazłeś informacji, której szukasz,
wejdź do serwisu
www.PodatekDochodowy.pl » 
Więcej w zasobach płatnych
Prenumerata 2018 r. - www.sklep.gofin.pl
PRZEWODNIKI on-line Księgowego i Kadrowego
Pomocniki Księgowego

Terminarz

listopad 2017
PN WT ŚR CZ PT SO ND
1
2
3
4
5
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
21
22
23
24
25
26
28
29
ASYSTENT GOFIN - Darmowa aplikacja dla Księgowych
sklep.gofin.pl - RABATY, NAGRODY, PROMOCJE
NEWSLETTERY
Fachowe czasopisma - PoznajProdukty.gofin.pl
PODATEK DOCHODOWY - przychody, koszty, środki trwałe, amortyzacja, leasing
Rachunkowość finansowa, budżetowa, w przykładach liczbowych ...

WSKAŹNIKI

Bieżące wskaźniki wraz z archiwum

Sklep internetowy - sklep.gofin.pl
gofin
sgk
czasopisma
forum
sklep
gazeta podatkowa
 
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60