Zeszyty Metodyczne Rachunkowości nr 13 (469) z dnia 1.07.2018

Ustalenie wartości początkowej nabytej nieruchomości zaliczonej do środków trwałych

Firma zakupiła nieruchomość położoną poza granicami naszego kraju. Jak ustalić jej wartość początkową? Czy prowizja pobrana przez bank z tytułu przelewu zobowiązania za tę nieruchomość zwiększy wartość początkową środka trwałego?

Co do zasady, poszczególne obiekty inwentarzowe ujmuje się w księgach rachunkowych jednostki w wartości początkowej. Wartością początkową środka trwałego jest cena nabycia, o której mowa w art. 28 ust. 2 i 8 ustawy o rachunkowości, lub (i) koszt wytworzenia, o którym mowa w art. 28 ust. 3 i 8 tej ustawy, powiększone o koszty obsługi zobowiązań zaciągniętych w celu ich finansowania i związane z nimi różnice kursowe, pomniejszone o przychody z tego tytułu, o których mowa w art. 28 ust. 8 tej ustawy. Cena nabycia i (lub) koszt wytworzenia, w tym koszty finansowania zewnętrznego stanowiące wartość początkową środka trwałego obejmują ogół kosztów pozostających w związku przyczynowo - skutkowym z jego pozyskaniem, w tym budową, poniesionych od dnia podjęcia udokumentowanej decyzji o pozyskaniu środka trwałego, w tym od dnia udokumentowanego rozpoczęcia jego budowy do dnia udokumentowanego przyjęcia go do użytkowania.

Tak więc na wartość początkową środka trwałego mają wpływ pobrane przez bank prowizje, ale tylko te, które powstają bezpośrednio na operacjach związanych z zakupem lub wytworzeniem środka trwałego i powstałych przed oddaniem nabytego lub wytworzonego środka trwałego do używania.

W przypadku pozyskania używanego środka trwałego, wymagającego przed przyjęciem do użytkowania przeprowadzenia remontu w celu nadania lub przywrócenia mu kompletności i zdatności do użytkowania, wartość początkowa obejmuje koszty takiego remontu. Remont ten jest traktowany jako koszt dostosowania środka trwałego do stanu zdatności do użytkowania.

Jeżeli cena zakupu środka trwałego jest wyrażona w walucie obcej, to przelicza się ją na walutę polską według średniego kursu ogłoszonego dla danej waluty przez NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień (datę) wystawienia faktury lub innego dokumentu potwierdzającego cenę zakupu. Jeżeli dostawa środka trwałego nastąpiła przed otrzymaniem dokumentu zakupu, wówczas do ustalenia jego wartości początkowej, stosuje się średni kurs NBP z dnia poprzedzającego dzień przyjęcia środka trwałego. Po otrzymaniu faktury lub innego dokumentu potwierdzającego cenę zakupu dokonuje się odpowiedniej korekty wartości początkowej środka trwałego.

Do wartości początkowej środka trwałego nie zalicza się kosztów, które nie są związane przyczynowo - skutkowo z pozyskaniem środka trwałego (np. opłat o charakterze sankcji; kosztów ponoszonych przez jednostkę niezależnie od pozyskania środka trwałego). Są to w szczególności:

• koszty ogólnego zarządu,
   
• koszty poniesione przed dniem podjęcia udokumentowanej decyzji o pozyskaniu środka trwałego (w tym przed dniem udokumentowanego rozpoczęcia jego budowy),
   
• podatek od nieruchomości (w tym poniesiony po rozpoczęciu budowy środka trwałego),
   
• koszty, jakie jednostka będzie musiała ponieść w przyszłości w związku z likwidacją środka trwałego po zakończeniu użytkowania bądź rekultywacją terenu, na którym się znajdował,
   
• straty i szkody poniesione w trakcie budowy środka trwałego oraz koszty związane z usuwaniem tych szkód.

Czy koszty zakupu polisy ubezpieczeniowej nabytej nieruchomości zwiększą jej wartość początkową? Okres polisy obejmuje 1 rok.

Z pytania wynika, że jednostka wykupiła polisę ubezpieczeniową nieruchomości na 1 rok. W związku z tym koszty tego ubezpieczenia wskazane jest rozliczać w czasie, zgodnie z art. 39 ust. 1 ustawy o rachunkowości, jako czynne rozliczenia międzyokresowe kosztów. Jednocześnie koszty ubezpieczenia nieruchomości, jeżeli nie została ona jeszcze przekazana do użytkowania (np. trwa jej remont) przypadające na okres trwania tego remontu zwiększą jej wartość początkową. Natomiast część kosztów ubezpieczenia, która będzie przypadać na okres po oddaniu nieruchomości do używania, powinna obciążyć koszty działalności operacyjnej jednostki.

Czy prowizja pobrana przez bank z tytułu przelewu zobowiązania i koszty polisy ubezpieczeniowej zwiększą wartość początkową nabytej nieruchomości, jeżeli zostanie ona zakwalifikowana do inwestycji?

Inwestycje to aktywa posiadane przez jednostkę w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej. Do inwestycji zalicza się w szczególności te nieruchomości, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane przez nią w celu osiągnięcia wyżej wymienionych korzyści (por. art. 3 ust. 1 pkt 17 ustawy o rachunkowości).

Jak bowiem stanowi art. 28 ust. 1 pkt 1a ustawy o rachunkowości wycena nieruchomości zaliczanej do inwestycji powinna się odbywać nie rzadziej niż na dzień bilansowy i może przebiegać według zasad stosowanych dla środków trwałych lub według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej. Jeżeli wycena odbywa się według zasad przyjętych dla środków trwałych, dokonuje się odpisów amortyzacyjnych. W przypadku wyceny nieruchomości inwestycyjnej według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych. Wycena bilansowa nieruchomości inwestycyjnej w takim przypadku koncentruje się na zaktualizowaniu wartości nieruchomości do jej aktualnej ceny rynkowej (wartości godziwej), którą jednostka może oszacować samodzielnie lub przy pomocy rzeczoznawcy. Skutki tej wyceny ujmuje się, nie później niż na dzień bilansowy, w księgach rachunkowych jako pozostałe koszty lub przychody operacyjne, zapisami:

Uwaga: Wybór jednej z wymienionych metod wyceny spoczywa na jednostce. Wybraną metodę wyceny jednostka powinna opisać w zasadach (polityce) rachunkowości.